O Patrimônio de Afetação em Obras no Regime de Incorporação parte 2

O Patrimônio de Afetação em Obras no Regime de Incorporação parte 2

Parte II: Aspectos Fiscais

Dando continuidade ao tema conforme havia sinalizado na Parte I, trataremos agora da figura do Regime Especial de Tributação, popularmente chamado de RET, aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional, irretratável e de forma definitiva, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Antes da instituição do RET, foi uma vitória do seguimento a inclusão das Incorporadoras na sistemática de apuração do IRPJ e CSL na modalidade do Lucro Presumido à base de presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSL, permanecendo o PIS e a COFINS em suas alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente.

Em uma conta simples, considerando o IRPJ mais adicional a uma alíquota de 25% vezes base de cálculo de 8% temos 2%, CSL 9% vezes base 12% = 1,08%, mais PIS e COFINS de 0,65% e 3%, teremos uma tributação sobre a receita bruta de aproximadamente 6,73%.

Inicialmente o RET veio com uma alíquota total de 7%, maior que a do Lucro Presumido, o que em muito desencorajava o incorporador em adotá-lo. Posteriormente veio a 6% e por fim 4%, esta última, pode-se dizer, atrativa para o segmento, representando em termos percentuais, uma economia de 2,73%, algo que não se despreza em um seguimento de capital intensivo e elevado volume de receita bruta.

No intuito de familiarizar o leitor com o que vem a ser o RET e suas particularidades, passaremos ponto a ponto os itens que consideramos importantes, vale salientar que dependendo de cada situação, um estudo mais aprofundado poderá ser necessário.

patrimônio de afetação regime de incorporação

Opção pelo RET

A opção pelo RET será efetivada quando da entrega do Termo de Opção ao Regime Especial de Tributação na Secretaria da Receita Federal e afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária.

Deferida a opção, será fornecido o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas – CNPJ e o contribuinte se obriga a fazer os recolhimentos a partir do mês da opção.

Base de cálculo

A base de cálculo para fins de tributação é a receita mensal recebida. Considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

Importante atentar para a frase “receita mensal recebida” que logo nos remete ao regime de caixa, ou seja, a tributação ocorrerá sobre a receita efetivamente recebida pelo incorporador e não sobre a receita societária, oriunda dos instrumentos de promessa e/ou venda e compra que são contabilizadas por competência, seguindo a evolução financeira da obra, conforme o modelo de apropriação conhecido pela sigla em inglês como POC – Porcentage of completition, ou em tradução livre, Percentual de Obra Concluída.

Alíquota e tributos abrangidos

Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado de:

  • IRPJ;
  • CSL;
  • PIS;
  • COFINS.

Vencimento

O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do RET deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.

Preenchimento do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf)

A incorporadora deverá utilizar no Darf, o número específico do CNPJ da incorporação inscrita, sendo o código de arrecadação nº 4095 para o RET e o nº 1068 para a incorporação de imóveis residenciais de interesse social abordado adiante no item “Incorporação de imóveis residenciais de interesse social”.

Parcelamento

Os créditos tributários devidos pela incorporadora não poderão ser objeto de parcelamento.

Escrituração contábil

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação. Na prática, todo o movimento contábil inerente à incorporação afetada, tem que ser contabilizada separadamente, ou seja, não se confunde nem com a escrituração do incorporador e nem com a escrituração de outras afetações.

Quando as incorporadoras começaram a aderir à modalidade de tributação com base no lucro presumido, surgiu a figura da Sociedade de Propósito Específico – SPE, essa era constituída para conceber e finalizar cada obra de forma que o limite de presunção não fosse atingido e consequentemente a incorporação passasse a ser tributada com base no lucro real.

Esse modelo ainda é utilizado e em alguns casos, também para os patrimônios de afetação, o que não é necessário, pois para tal não existe limite de receita bruta.

Ademais, SPE constitui-se de uma sociedade de fato e de direito, com todas as obrigações principais e acessórias que uma empresa possui, ao passo que no RET, se criado na estrutura já existente da incorporadora, haverá apenas um CNPJ criado para fins de tributação e quando concluída a obra, esse se extingue, não necessitando do processo de encerramento e extinção de uma empresa, algo que demanda tempo e custo.

Incorporação de imóveis residenciais de interesse social

Até 31.12.2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31.03.2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado do Imposto de Renda e das contribuições referidas anteriormente foi equivalente a 1% da receita mensal recebida.

A partir de 1/1/2019 a alíquota de 1% aludida no parágrafo anterior deixou de existir passando a ser 4%, atenção especial para esta mudança.

Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei nº 11.977/2009.

Distribuição percentual por tributo

A repartição da receita tributária do percentual de 4% é distribuído conforme tabela abaixo:

Patrimônio de Afetação percentual por tributo

Por fim, o assunto é de certa forma considerado complexo por muitos, e realmente o é, existem particularidades que se não observadas poderão ensejar acréscimo na tributação, sacrificando a margem do incorporador e fragilizando o empreendimento. Como forma de evitar esse tipo de problema, é salutar que a contabilidade de um empreendimento seja realizada por especialista ou pelo menos revisada a cada período.

Nas linhas acima procuramos dar uma visão geral sobre o tema, mas existem ainda outros aspectos que devem ser observados não só do ponto de vista fiscal como também pelo contábil, esse último, fartamente alterado e em fase de alteração pelas normas internacionais de contabilidade, as IFRS, as quais o Brasil adotou há pouco menos de uma década e que muitos operadores da contabilidade desconhecem ou não as aplicam.

Ao fim do webinar que acontece no dia 16 de maio às 17 horas, lançaremos um terceiro artigo, que encerrará esta discussão. Clique aqui e se inscreva! As vagas para o webinar são limitadas

A NTW Recife Solution possui profissionais qualificados para auxiliar o incorporador desde a afetação do patrimônio até a escrituração contábil do patrimônio afetado, entre em contato conosco.

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